Bij het kopen van een nog te bouwen woning moeten kopers afgaan op de technische omschrijving van het huis en de bijbehorende bouwtekeningen. De koop zelf vindt plaats door middel van een koop- en aannemingsovereenkomst een combinatie dus van koop van de grond en een opdracht tot het laten bouwen van een huis daarop. De meeste mensen gaan uitsluitend af op de prospectus van de bouwer. 

Het is echter verstandig om vooral de technische omschrijving, de bouwtekeningen en de koop- en aannemingsovereenkomst van tevoren goed te bestuderen en eventueel te laten beoordelen door een hypotheekadviseur, notaris, makelaar of bouwkundige. 

Bouwtekeningen
Er behoren diverse tekeningen te zijn, zoals een situatietekening, doorsnedetekeningen, plattegrondtekeningen enz. Het is echter verstandig om niet helemaal op de tekeningen te vertrouwen, maar vergelijkbare huizen te bekijken, zodat u zich een reëel beeld kunt vormen van het huis. Een prospectus stelt het vaak allemaal net iets mooier voor dan de realiteit. 

Contract
Er zijn standaard koop-/aannemingsovereenkomsten die de belangen van de consument redelijk beschermen. Er zijn echter altijd bepaalde zaken die extra aandacht verdienen, zoals de omvang van het perceel en verontreiniging van de grond.

Belangrijke juridische en financiële zaken
Belangrijke zaken die aandacht verdienen zijn een waarborgsom, betalingstermijnen, bouwtermijnen en bouwtijd en ontbindende voorwaarden. 

Technische omschrijving
De technische omschrijving ziet er meestal uit als een onoverzichtelijke opgave van gebruikte bouwmaterialen en iedereen pleegt eruit te pikken wat net opvalt. De omschrijving als geheel geeft echter de technische ingrediënten van het huis weer: het is het enige waar de koper op terug kan vallen als er later gebreken blijken.

Attentielijst woonomgeving
Bij een attentielijst gaat het met name om tal van individuele wensen, die van gezin tot gezin en van persoon tot persoon kunnen verschillen. Maar ook zonder die specifieke individuele wensen moet in ieder geval aandacht worden geschonken aan de volgende zaken:
Bereikbaarheid school en werk.
Voorzieningen van algemene aard en voor sport, recreatie en cultuur.
Prijsniveau van het huizenaanbod.
De buurt leren kennen.  

Persoonlijk advies
U kunt op Internet een grote hoeveelheid informatie vinden over allerlei zaken die met de aankoop van een (nieuwbouw)woning te maken hebben. Toch is het verstandig om u door een professionele adviseur te laten informeren aangezien geen één situatie gelijk is. Deze noodzaak is door de belastingplannen van de overheid alleen nog maar toegenomen. Zo is het in de meeste gevallen onverstandig om een bestaande (hypotheek)polis te beëindigen of te wijzigen. 

Belangrijke juridische en financiële zaken
Als in een koop/aannemingsovereenkomst een waarborgsom wordt gevraagd, dan moet die wel bij de notaris worden gestort.

De bouw- en betalingstermijnen moeten goed op elkaar zijn afgestemd.

Als de bouwer bijvoorbeeld onevenredig veel geld vraagt als de fundering wordt opgeleverd, wordt de bouw als het ware ten dele voorgefinancierd door de koper. Dat kost per saldo meer hypotheekrente dan nodig is en dat kan een flinke extra kostenpost worden. Als er al bouwtermijnen vervallen voordat de grond in eigendom aan de koper is overgedragen, ontstaat er een andere complicatie. De bouwer kan over eigenlijk al vervallen bouwtermijnen een financieringsvergoeding of uitstelrente berekenen. De financieringsvergoeding komt in de koopprijs van de woning, maar is voor de koper niet fiscaal aftrekbaar. De uitstelrente wordt apart in rekening gebracht en is wel fiscaal aftrekbaar. De bouwer kan overigens niet zomaar voor een van de twee varianten beslissen. Maatgevend is de zogenaamde per-datum op de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze datum kan overigens liggen vóór de datum waarop de koop-/aannemingsovereenkomst wordt getekend.  

De bouwtijd wordt uitgedrukt in een aantal 'werkbare dagen'. Dat geeft helaas weinig indicatie over de werkelijke bouwtijd, zeker als er een winter in die periode valt. Een extra probleem kan ontstaan als een bouwer niet aan heeft gegeven wanneer met de bouw moet worden begonnen. Als de verkoop bijvoorbeeld nog onvoldoende gevorderd is, plegen bouwers te wachten. Dan zitten degenen die al gekocht hebben echter met extra kosten (renteverlies).  

Volgens de algemene voorwaarden van de model koop-/aannemingsovereenkomst moet een bouwer binnen drie maanden na ondertekening daarvan met de bouw zijn begonnen. Is dat niet gebeurd, dan moet die bouwer schriftelijk in gebreke worden gesteld en moet aanvang van de bouw binnen bijvoorbeeld 8 dagen worden begonnen. Gebeurt dat nog niet, dan kan in dit geval de koop-/aannemingsovereenkomst door de koper worden ontbonden. Ook staat dan de mogelijkheid van een eis tot schadevergoeding open.

Als er geen model koop-/aannemingsovereenkomst is gebruikt staat de koper zwakker. Het is verstandig om dan een ontbindende voorwaarde op te nemen als de bouwer niet binnen een bepaalde tijd met de bouw gaat beginnen. Weigert de bouwer, dan is het de vraag of het verstandig is de koop door te zetten.

Gebruikelijke ontbindende voorwaarden zijn, net als bij gewone koopcontracten, het niet rond krijgen van de hypotheek en/of woonvergunning. In de model koop-/aannemingsovereenkomst zijn hiervoor de juiste formuleringen al opgenomen.  

Bouwtekeningen
Er behoren diverse tekeningen te zijn, namelijk:

Situatietekening,
Meestal schaal 1 op 1000, waarop het noorden met een pijl is aangegeven. De exacte ligging van de woning en het bijbehorende perceel moeten te zien zijn inclusief de (bestaande of geplande) bebouwing in de directe omgeving (meestal beslaat dit een gebied van 100 x 100 meter). Daarbinnen dienen bestaande of geplande wegen, paden, groenstroken, singels, parkeerplaatsen e.d. te zijn aangegeven.
Doorsnedetekening(en)
Meestal schaal 1 op 100, die onder meer aangeeft hoe hoog de vloer van de begane grond ligt ten opzichte van het omliggende terrein (maaiveld) en hoe hoog de vertrekken zijn. Dat maaiveld mag niet lager liggen dan 15 cm. onder Peil (dat is de bovenkant van de begane grondvloer) en moet minstens 60 cm. hoger liggen dan de onderkant van de fundering.

Geveltekeningen
Ook schaal 1 op 100, moeten alle gevels tonen, dus voor-, achter- en eventueel zijgevels. Ook de plaats en de draairichting van deuren en ramen en de uitmondingen op het dak moeten zijn aangegeven.

Plattegrondtekeningen
Schaal 1 op 50, laten zien waar de vertrekken en eventueel balkons liggen, hoe groot die zijn, hoe dik de muren zijn, plaats en draairichting van deuren en ramen, de plaats en looplijn van de trap(pen) en verder waar zich rook- en ventilatiekanalen en vaste kasten bevinden. Ook moet aangegeven zijn waar op zolder een schuin dak lager wordt dan 1,50 meter, zodat het beloopbare deel zichtbaar wordt. Tenslotte moeten ook de plaats en afmeting van (tuin)paden en terrassen zijn aangegeven.  

Installatietekeningen
Schaal 1 op 50 moeten aangeven waar de volgende zaken te vinden zijn: aansluitpunten elektra, verwarmingselementen (radiatoren) en thermostaat, CV-ketel, sanitair, warmwatervoorziening en ventilatie-unit.

Symbolen
Veel zaken worden weergegeven door symbolen. Een verklaring van die symbolen is wenselijk. Zo wordt een buitenspouwmuur aangegeven met een dubbele vette streep, een gemetselde halfsteensmuur met een enkele vette streep, een betonmuur meestal met een gestippelde of overdwars gearceerde lijn (maar soms ook gewoon zwart) en scheidingswanden met een zwart-wit geblokte streep. 

De bouwtekening en de realiteit
Het verschil in dikte van de muren moet zichtbaar zijn. Dat is belangrijk, want niet-dragende muren (die later zonder veel problemen weggesloopt zouden kunnen worden) zijn meestal 7 tot 10 cm. dik, en dragende muren minstens 10 cm, maar meestal 15 cm. of meer.

Heel veel kopers van een nieuw te bouwen woning verzuimen om zich echt voor te stellen hoe de nieuwe woning er van binnen en buiten uit gaat zien. Dan valt men meestal terug op de getekende impressies in de prospectus, maar dat is juist in het algemeen bedrieglijk en suggereert door slim gebruik van perspectief in het algemeen meer ruimte dan er is.

Bij het 'lezen' van de tekeningen moet worden gezocht naar referentiepunten. Zoek bestaande huizen met qua oppervlakte vergelijkbare kamers, kijk of de aansluitpunten voor elektra wel handig zijn, hoe de deuren draaien enzovoorts. 

Contract en milieu-eisen
Standaard koop-/aannemingsovereenkomst

Het notariaat, makelaars (NVM), consumentenorganisaties, bouwers (Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers) en Bouwfonds Nederlandse Gemeenten hebben een model koop-/aannemingsovereenkomst ontwikkeld die de belangen van de consument redelijk beschermt. Het is verplicht een dergelijk contract te gebruiken als er sprake is van een GIW-garantie. Voor nieuwbouw zonder GIW-garantie bestaat een modelcontract zonder GIW-bepalingen. Gebruik daarvan is dan echter niet verplicht en in de praktijk komen daar ook allerlei afwijkende koop-/aannemingsovereenkomsten voor.

Omvang perceel
In alle gevallen, dus ook bij gebruik van een modelcontract, blijft het van belang goed naar sommige zaken te kijken. Dat geldt bijvoorbeeld voor de omvang van het bouwperceel. Als het in de praktijk kleiner blijkt te zijn dan afgesproken, dan is er in principe recht op een vergoeding vanwege te weinig geleverde vierkante meters grond. Het komt nogal eens voor dat bouwers die vergoeding ofwel uitsluiten ofwel de omvang van het geleverde terrein niet vermelden. De achtergrond daarvan is dat zij soms proberen om meer huizen, op hetzelfde stuk grond te bouwen, waardoor hun omzet hoger komt te liggen. Uiteraard betekent zoiets dat de oorspronkelijk bedoelde kavels dan een stuk kleiner zullen uitvallen...

Als een bouwer niet wil voldoen aan een verzoek om het aantal vierkante meters alsnog in het contract op te nemen, dan kan soms de situatietekening bij de notaris uitkomst bieden. Het is dan wel zaak na te gaan of de goede, dat wil zeggen oorspronkelijke tekening daar ook werkelijk ligt. 

Verontreiniging
De bouwer moet verder verklaren dat de grond, voorzover hij weet, niet is verontreinigd. Ook dat staat lang niet altijd in de koop-/aannemingsovereenkomst. En als het er wel in staat blijven er nog risico's. Want als de grond naderhand alsnog vervuild blijkt te zijn, dan moet eerst nog bewezen worden dat de bouwer dat inderdaad wist!

Ook de gemeente draagt hierbij overigens een verantwoordelijkheid. Als de grond is uitgegeven door de gemeente zelf (aan de bouwer of rechtstreeks aan de kopers van de woningen), dan moet de gemeente op grond van de Wet Bodemsanering tegenwoordig waarborgen dat de grond schoon is. Dit is overigens een belangrijke oorzaak van het gebrek aan bouwgrond vandaag de dag, omdat de gemeenten nu eerst alle grond moeten keuren en zonodig reinigen! 

Attentielijst woonomgeving
Bij een attentielijst gaat het met name om tal van individuele wensen, die van gezin tot gezin en van persoon tot persoon kunnen verschillen. Maar ook zonder die specifieke individuele wensen moet in ieder geval aandacht worden geschonken aan de volgende zaken:  

Bereikbaarheid school en werk
Daarbij is het zaak te letten op eventuele fileproblemen, openbaar vervoermogelijkheden (ook buiten de spitsuren), de tijd en de kosten die met reizen gemoeid zijn. 

Voorzieningen
De gemeentegidsen bieden een goed inzicht in het plaatselijke voorzieningenniveau. Het is verstandig om bij een van de oriëntatietochten eens langs het gemeentehuis te rijden om zo 'n gids op te halen. Dan kan tegelijk ook naar het bestemmingsplan worden gekeken en worden nagevraagd of daar nog wijzigingen voor gepland zijn.

Voor sport, receatie en cultuur
Vrije tijd is niet alleen kwantitatief belangrijk; naarmate er meer mogelijkheden in de buurt zijn om die vrije tijd leuk door te brengen wordt een woonomgeving als plezieriger ervaren. Dat kan variëren van wandelen tot sporten, van boeken lenen tot uitgaan enzovoorts. 

Algemene aard
Winkelcentra, medische en welzijnszorg, studie- en opleidingsmogelijkheden. 

Prijsniveau huizen
Omvang, variatie en gemiddeld prijsniveau van het huizen aanbod, zoals dat blijkt uit de advertenties in plaatselijke kranten (vaak zijn dat huis-aan-huis-kranten) of op Internet

Het gemiddelde prijsniveau van de huizen ter plaatse is ook belangrijk, omdat er soms binnen een enkele regio forse lokale verschillen zijn. Een gemiddeld rijtjeshuis kost in de ene plaats misschien € 250.000,-- en in een andere plaats, bijvoorbeeld 25 km. verderop, € 275.000,-.

Dergelijke regionale prijsverschillen worden soms bepaald door de omvang van het voorzieningenniveau ter plaatse: hoe meer voorzieningen, hoe hoger de prijzen van de huizen. Maar dit patroon wordt vaak doorkruist door hele andere, typisch lokale factoren. De ene plaats, of de ene wijk of zelfs een klein buurtje, kan de roep hebben van een zekere status en alleen al daarom relatief duur zijn. En een andere plaats, wijk of buurt wordt gemeden, soms omdat er in de buurt zaken gevestigd worden die overlast meebrengen, soms omdat een buurt verpaupert, soms ook is er geen reden te vinden.

De buurt verkennen  
Een belangrijk hulpmiddel om een buurt beter te leren kennen is om met de mensen daar te praten. Bijvoorbeeld in winkels, bij een kopje koffie in een café, met mensen die er werken zoals politieagenten, postbodes e.d., of gewoon door aan te bellen bij buren van te koop staande huizen. Op die manier lukt het meestal om erachter te komen of er sprake is van overlast, of er ergens gif in de grond zit en wat er zoal in een buurt of zelfs tussen buren speelt.

Wie op die manier te werk gaat verzekert zich niet alleen van de best passende woonomgeving, maar wordt ook gewaarschuwd als er zich in een buurt zaken afspelen die potentieel het risico van een miskoop inhouden.